2013年寫字樓租金繼續延續上漲勢頭，且一季度空置率創四年新低，核心商圈出現寫字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業只能選擇遷離市中心，致使寫字樓供應郊區化的局面開始出現。而一些房地產企業也開始瞄準新興熱點區域進行寫字樓的建設。? 租金上揚迫企業撤離 公司世邦魏理仕在4月11日發布了《2013年第一季度北京房地產市場回顧與展望》的報告。這份報告顯示，今年第一季度北京寫字樓市場沒有新增供應，租金延續上季度輕微上漲走勢，空置率緩慢下降，市場平均空置率較上季下降0.6個百分點到2.6%。 日前，一則關于寫字樓的報告悄然公布，引起了不少租戶與地產開發商的注意。商業地產服務公司世邦魏理仕在4月11日發布了《2013年第一季度北京房地產市場回顧與展望》的報告。這份報告顯示，今年第一季度北京寫字樓市場沒有新增供應，租金延續上季度輕微上漲走勢，空置率緩慢下降，市場平均空置率較上季下降0.6個百分點到2.6%。 據了解，今年第一季度北京沒有寫字樓項目落成，第一季度吸納量超過4.6萬平方米，在平穩的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降。由于供應逐漸減少，需求保持平穩態勢，使得北京優質寫字樓平均空置率水平持續走低，并連續創出歷史最低紀錄。自2009年以來，北京優質寫字樓供應量逐漸下降。同時，市場需求在中國經濟持續平穩發展的帶動下大幅增長，使得北京優質寫字樓整體空置率連續下降，到本季度已下降至歷史最低水平。?? 這份報告分析認為，當前北京寫字樓市場整體供應放緩，需求走勢平穩，可租賃面積逐漸減少，客觀造成市場吸納量在較低水平徘徊。而寫字樓交易也主要集中在東部區域，涉及行業分布廣泛。內、外資租戶共同支撐了第一季度北京寫字樓租賃市場需求。?? 據世邦魏理仕分析，北京寫字樓市場整體租金在市場供不應求背景下，特別是在金融街租金上漲的帶動下小幅上升，第一季度末北京優質寫字樓市場平均租金報每月每平方米409.9元，較上季度增長0.3%。另外，第一季度受傳統假日影響市場吸納量較上季度小幅下降，為4.6萬平方米。?? 據世邦魏理仕環球研究部董事陳紅飛介紹，北京年內將有2 4 . 8萬平方米寫字樓供應，主要集中在東部地區，供應量略有增加，整體市場供應吃緊的局面將有所緩解，但位于西部的金融街和中關村則沒有新項目落成，供不應求的矛盾依然突出。?? 空置率的持續走低與租金價格的持續上漲，讓越來越多的企業難以負荷高額的租金，而選擇撤離核心商務區。在北京CBD的一棟甲級寫字樓內，一家IT技術公司大門緊閉，門上貼出了近期搬遷的通知，而其新的搬遷地址距離城市核心商務區較遠，但也算是城市的副中心、行業發展的聚集地。?? 無獨有偶，惠普公司曾占據了惠普大廈8到18層的辦公區域。據業內人士估算，按目前市場行情，惠普房租已突破億元大關，還要再加上不菲的物業費，高額的費用讓惠普也有些以承受。而如今惠普已和酒仙橋亨通商務園簽了新的租賃協議，準備撤離。?? 租金等商務成本的增加，令一些入駐中央商務區的跨國公司和國內企業不堪重負，選擇搬離中心城區，個別企業甚至遠走他鄉。但從另一個角度看，租金好比一道門檻，在經濟的結構調整和產業升級中，某種程度上起到了“篩選器”的作用。?? “最近十年中央商務區的租戶構成發生了很大變化，在2002年中央商務區的租戶構成以專業服務、IT信息技術、制造業和貿易公司占比較大。而到了2012年，金融保險業異軍突起，與專業服務企業并駕齊驅，成為中央商務區的最大租戶之一。而之前的IT信息技術與制造業等租戶比例明顯變小。中央商務區高昂的租金，讓一些企業覺得沒必要再在這里待下去。尤其是制造業企業對成本十分敏感，也會比較在意租金?！标惣t飛說。?? 商務選址何去何從？?? 記者調查發現，在撤離中央商務區等傳統核心商圈后，原有租戶有的開始向周邊新興區域蔓延，更有甚者則將二、三線城市的新興商務區做了企業的新據點。難以抑制的寫字樓租金上揚與持續下降的空置率，讓北京周邊的創意產業園區如雨后春筍般層出不窮。散布在市中心的老廠房成為滿足智力密集型等企業辦公需求的“潛力股”。這些老廠房擁有地理位置優勢，內部結構經過重新改造后，“搖身一變”成為都市工業園區、創??意產業園區、藝術倉庫、時尚休閑區等，租金比同地段的辦公樓來得有優勢，也解決了老廠房的閑置問題。 當然除了搬離，還有許多企業索性轉租為買。他們認為，與其繼續花大價錢租賃，不如擁有自己的物業，還能分享商業地產的升值潛力。徐可凡自己經營著一家規模不大的電子商務公司，但是業務卻輻射中國的各個主要城市。持續上漲的寫字樓租金，讓徐可凡有些吃力。最近他正琢磨著換個地方辦公，覺得現在的辦公區域有些狹小，且物流也十分不方便，便將目標鎖定在郊區。?? 金融街(北京)商務園置業有限公司營銷總監金巍告訴記者，從投資價值上來說，CBD的房租每年都以30%的速度上漲，租一間600平方米的寫字樓，按15元/平方米?天算，那么三年的租金就是：600平方米×15元/平方米?天×365天×3年≈1000萬元。而在郊區購置一套600平方米的獨棟寫字樓，均價按1.7萬元/平方米算，那么也大概是1000萬元，而且自己購置的寫字樓是屬于自己的辦公私產，具有非常高的升值潛力。?? 對此，陳紅飛分析認為，在競爭激烈的市場環境下，散售對普通寫字樓開發項目來講會是最佳選擇。理論上，在同是散售的情況下，寫字樓投資帶來的利潤收益仍然高于住宅投資。由于近來政府針對住宅市場的限制進一步加強，這可能使更多的資金在短期內流入商業不動產市場。然而長期來看，這并非一個可持續的策略。如果每家房地產商都試圖散售，市場將在短期內充斥大量新增供應，從而削弱個體投資者對寫字樓市場的投資意愿。并且如果市場上散售型寫字樓占壓倒性比重，長期來講亦將影響寫字樓市場的整體品質。?? 郊區化辦公趨熱?? 大量企業撤離核心商圈，而向核心區外圍擴散，也讓一些房地產企業嗅出了其中的商機，從而開始瞄準北京周邊熱點區域進行寫字樓的建設。如中糧祥云、金融街園中園、力寶廣場、融科產業中心等地產項目紛紛入市，搶灘寫字樓市場。?? “隨著近年來城市化進程的加快，城市多中心格局實際上已經是城市發展到一定程度后的必然?！苯鹞≌J為，從長遠看這種趨勢不會逆轉。當下，城市中心城區人口過度集中、住宅及辦公環境緊張、交通擁堵狀況已經出現，越來越多的大型企業開始在近郊尋找更為適合的辦公地點。這就對近郊寫字樓市場提出了更高的要求，近郊原有的辦公物業配置已經無法滿足市場需求，更高端、更專業的寫字樓產品最終將成為近郊辦公物業的主力軍。但是有一點必須承認，并不是所有投資者都具備吃下甲級寫字樓的能力，也并不是所有企業均擁有雄厚資金來支付甲級寫字樓高昂的租金。譬如，一些員工規模及構成較為精簡的文化創意、金融科技類“輕公司”，他們理想的辦公場所自然不是那些動輒數百上千平方米的高檔寫字樓。?? 從北京、上海等國內一線城市的經驗看，大量郊區物業憑借其精巧的面積設置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等獨特優勢，在辦公租賃市場上表現格外活躍。鑒于北京目前寫字樓仍處于高速增長階段，未來商務需求依然強勁，郊區寫字樓和創業辦公空間潛力不可限量。?? 陳紅飛則認為，寫字樓與其他商業不同，需要濃郁的商務氛圍，只有聚集效應才能吸引相關企業前來辦公。這種集群效應，使得沒有任何一家企業愿意單獨前往。在這些新興區域以及郊區，商業氛圍還有待提升，各項配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善。另外，中央商務區的寫字樓地位也是永遠不可能被取代的，不管從交通設施、基礎設施以及服務設施等方面來說，CBD享有的都是最好最全面的。?? ??“量身定制”是出路 遠郊區寫字樓供應和需求相對較少，一旦項目定位、招商和管理不慎，很可能成為開發商的“碎鈔機”。而從郊區辦公物業的市場現狀來看，目前的郊區寫字樓產品開始呈現多樣化，有LOFT、SOHO、近郊商務園以及獨棟寫字樓等。業內人士表示，若有開發商計劃在郊區做寫字樓，一定要做好市場調研、產品定位，找到需求才可以開發。從市場來看，原來那種非常普通的，沒有定位特色、也沒有專業物業管理的寫字樓，逐漸會被市場所淘汰。所以，開發寫字樓項目，一定要爭取做到有特色、與眾不同、人無我有，不光是硬件，而且軟件也要跟得上。?? 寫字樓不同于住宅，住宅購房人關注的是“戶型和價格”，而辦公樓是針對于企業用戶，企業類型需要按照“所屬行業、企業規模、發展預期、資金實力”等方面進行細分。專業人士都知道，寫字樓單元面積大小劃分可以反映一個大樓的形象和品質，同時也反映出未來用戶的企業規模和資金實力。在國內目前市場上存在著為特定企業需求而定制的模式，基本上是以能夠吸引某類型企業為目標，為此提供相應的辦公環境和相應檔次產品。例如金融行業對安全(安保、管理)、數據處理(弱電系統)、標準層面積等方面具有特殊需求，另外還有企業會對“架空地板厚度”、“企業機房樓板加固、制冷”等方面有要求；而廣告文化創意類企業，則需要的是內部辦公空間的自由分隔、辦公區復式樓梯(樓板開洞或預留洞口)、空間留白等。對于此類用戶，開發商需要進行先期尋找，并以該類企業用戶的需求實現定制，這樣企業用戶在早期規劃階段就可以介入產品設計。該模式在國外和國內一線城市案例中顯得非常有效。?? 陳紅飛說，有一些特別類型的企業，如IT信息技術企業，它們不需要占據中央商務區的地理位置，而更需要一個企業集群的商業氛圍。目前出現的近郊商務園，則是具有針對性的服務這些企業。比如IT信息技術企業會扎堆進駐新興科技園，而生物、醫藥企業則可能進駐生物科技園等。從另一個角度來說，中央商務區的寫字樓也不適合這些企業，這些企業的一些研發需求是中央商務區的寫字樓所不能滿足的。因此，郊區化辦公應該更加專業化與科技化。?? 不難看出，寫字樓是專業化屬性非常強的物業產品，一個好的寫字樓可以為企業在“企業形象、辦公空間、硬件設施、使用效率、維護成本”等方面提供良好的展現，同時也代表著一個城市的經濟發展水平和城市化形象。寫字樓“定??制化”開發，為開發商提供了選擇空間，但同時也在考驗開發商的經驗成熟度和對機會的把握能力。 另外，開發商也要為租戶實行特色租賃方式來吸引租戶。對此，陳紅飛分析認為，在開發層面，高品質寫字樓開發項目有助于吸引更多關注，因此在激烈競爭的市場中會有更好的表現。由于國內和國際寫字樓租戶都希望提升他們的辦公室空間質量，近幾年大多數二線城市對高品質寫字樓的需求與日俱增。這種趨勢在某些城市尤其明顯，比如成都和武漢。這些城市新建的高品質甲級寫字樓需求旺盛且租金極高。在租賃階段，業主或可考慮通過吸引一個或多個知名度高的固定租戶以令項目受到更多關注。盡管為了吸引一流的固定租戶入駐，開發商或許需要提供富有競爭性的租金，但是吸引大牌公司入駐能夠改善該寫字樓租戶狀況，并引起其他租戶的興趣，因此提高出租率總體租金收入。??