關于進一步做好物業服務工作的通知

        各區縣住房城鄉建設委、房管局，經濟技術開發區房地局，市物業管理行業協會，市物業服務評估監理協會，各物業服務企業及相關建設單位：

　　為維護正常的物業管理秩序，促進和諧社區建設，現就進一步做好物業服務工作有關問題通知如下。

　　一、各物業服務企業要嚴格遵守國家及本市有關法律、法規、規章以及政策的規定，按照物業服務合同（含前期物業服務合同，以下同）的約定做好各項物業服務工作。

　　二、各物業服務企業要加強組織領導，建立健全各項管理制度，全面落實責任制，切實保障物業管理區域內廣大業主的正常工作和生活秩序。各物業服務企業要加強重點項目和重點部位的日常巡查，一旦發生突發事件，要本著“反應迅速，信息暢通，處置及時，事實清楚，善后穩妥”的原則及時進行處置。

　　三、各物業服務企業要按照以下要求，在物業管理區域內開展全面檢查。

　 （一）按照《物業管理條例》（國務院令第379號）的規定和物業服務合同的約定，對物業管理區域內治安、環保，停車、電梯及高壓水泵等共用部位、共用設施設備進行全面檢查，對發現的違規和違約行為要及時制止和報告。

　 （二）按照《北京市禁止違法建設若干規定》（市政府令第228號）的規定，檢查在物業管理區域內，是否有擅自新建、改建、擴建、翻建各類建筑物、構筑物的違法違規行為，對發現的違法建設行為要進行制止、登記，并向項目所在地的規劃、城管等政府有責部門書面報告。

　 （三）按照《北京市消防條例》的規定，確保共用消防設施、器材完好有效，組織安全巡查，發現火災隱患及時采取措施。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為予以勸阻并督促改正；對拒不改正的，及時向公安機關消防機構或者公安派出所報告。

　 （四）按照《北京市綠化條例》的規定和物業服務合同的約定，對居住區內嚴重影響居住采光、通風、安全的樹木，按照有關技術規范及時組織修剪。

　 （五）按照《保安服務管理條例》（國務院令第564號）的規定和物業服務合同的約定，加強物業管理區域內的秩序維護管理，對保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄，不得刪改或者擴散，并自形成之日起至少留存30日備查。

　 （六）按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）的規定和住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對物業管理區域內的住宅室內裝飾裝修的裝修人和裝修企業，履行告知裝修禁止行為和注意事項，及時制止違法裝修行為；對已造成事實后果或者拒不改正的違法裝修行為，及時書面報告有責部門。對住宅室內裝飾裝修行為進行現場檢查；對違法和違約的行為，要求裝修人和裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。

　 （七）按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》（市政府令第152號）的規定，接受委托管理普通地下室的，要對普通地下室實施全面的安全檢查，對發現消防、衛生、用水、用電、通風、防汛、擅自改變地下空間工程的主體結構等安全隱患，要及時書面報告有責處理部門。

　 （八）按照《北京市電梯安全監督管理辦法》（市政府令第205號）的規定和物業服務合同的約定，接受委托實施電梯管理的，要對物業管理區域內的電梯進行全面的安全檢查，對發現的電梯故障、使用安全事故隱患要即時消除；對發現的電梯安全使用違法行為，要及時向項目所在地電梯安全監督管理部門等負有安全監督管理職責的部門書面報告。

   （九）按照《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（市政府令第229號）的規定，對物業管理區域內的房屋建筑和共用部位、共用設施設備進行全面檢查，發現危及房屋建筑使用安全的問題，要及時制止危害房屋建筑使用安全的行為，并書面報告項目所在區縣住房城鄉建設行政主管部門。

   （十）按照《北京市安全生產條例》和《關于進一步加強本市有限空間作業安全監管的意見》（京政辦發〔2010〕19號）的規定，認真開展隱患排查治理工作，確保安全生產條件符合各項規定。加強物業管理區域內的高空作業、有限空間（污水井、化糞池等）作業的管理和檢查，與承包單位簽署安全協議，明確各自安全管理責任，杜絕安全生產事故的發生。

   （十一）各物業服務企業發現違法行為向政府有責部門的書面報告應留存副本備查。

　 （十二）政府部門工作人員持有效證件需要進入小區進行檢查的，各物業服務企業應當予以配合，不得阻攔。

　　四、物業管理區域內發生突發事件時的處置程序：

　 （一）物業服務企業有關人員要第一時間趕到現場，了解情況，并按照國家及本市有關規定和應急預案及時處置，確保不耽擱，不推諉。

　 （二）物業服務企業立即將事件發生情況報告項目所在區縣住房城鄉建設委、房管局和有責處理部門，區縣住房城鄉建設委、房管局將有關情況報市住房城鄉建設委。

　 （三）區縣住房城鄉建設委、房管局在接到報告后，要及時查清事件發生經過，區分管理責任，配合有關部門做好事件處理。

   （四）事件處理完成后，物業服務企業要配合政府有關部門積極穩妥地做好善后工作。

五、各區縣住房城鄉建設委、房管局要加強組織領導，加大檢查力度，認真指導和督促各物業服務企業進一步做好物業服務工作，對怠于履行法定和約定義務的物業服務企業和責任人，實行通報批評、罰款、信用記分等處罰，涉及刑事的，依法移送司法機關。

京建發[2012]466號