自《物業管理條例》將“物業管理企業”的名稱修訂為“物業服務企業”以來，似乎業內正在認同“物業管理就是服務”的觀點，物業管理中“管理”的成份漸失。但是，物業管理絕不像一些人士說的“就是清潔衛生、栽花種草、修修補補、看門守院這點活兒”。物業管理的價值不僅在服務，更在于有明確的管理目標、清晰的管理理念、系統的質量控制方法。

從起源看，物業管理的核心價值是管理
      物業管理起源于英國。19世紀60年代，英國進入工業化時期，大量農村人口涌入城市。房產開發商看準市場機會，開發出一處簡易廉價住房，出租給那些剛剛進城的“農民工”安身，這就是英國歷史上臭名昭著的“窄院”。由于這些房屋簡陋、空間狹窄、空氣污濁、環境骯臟，配套設施嚴重不足，疾病、犯罪與日俱增，并衍生出一系列社會問題。這種狀況引起了社會的強烈關注，一位名叫奧克維婭•希爾的女士，嘗試改變這種情況。她在倫敦一個環境非常惡劣、被稱為“小地獄”的地方出租并管理三所房屋。首先，她對房子進行修繕，完善房屋的配套設施。與此同時，她還為準租客們制定了一系列管理制度，并規定若不服從管理出租方可即時終止租約、收回房屋。這收到了非常明顯的效果，很多人以租住奧克維婭•希爾的物業感到驕傲。這一現象引起許多人重視，有關部門還出面幫助奧克維婭•希爾整理出一套“奧克維婭•希爾制度”，向整個倫敦推廣，繼而推廣到其它城市。此后，歐洲大陸和美國也紛紛效仿。
19世紀中葉以后，隨著美國城市人口迅速增長，土地資源日益緊張，為了在城市中心容納更多工商企業和人口，高層樓宇大廈建設成為重要選擇。建筑材料和技術不斷進步，使用鋼結構的建筑和電梯的建筑越來越多，帶來了建筑維護、設備保養、業主服務等專業性、技術性很強的工作，大型社區、高層樓宇需要更加多樓的服務和更有效的管理。1867年，美國紐約市通過了第一部房屋法律，對出租的公寓設定了最低的通風、衛生和安全的要求。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治•A•霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織召開了第一次全國性會議，宣告全世界第一個專門的物業管理行業組織成立。此后陸續出現了專業的物管理機構，開始了社會分工意義上的物業管理大發展?，F代意義上的物業管理從此誕生。
      現代城市人口密度，一個物業區域動輒數萬、數十萬平方米，容納著成千上萬人口，因而必須有高效率的服務和管理與之相適應，這是現代物業管理產生、發展的基礎條件，也是社會管理分工的必然結果。當代學者研究認為，奧克塔維婭•希爾制訂的制度，包括“將房屋與房客一并改造”，“強調培養房客的社區意識和責任感”，“將住房改革與公共空間開辟和環境保護聯系起來”等，強調房東與房客建立良好的個人關系，督促房客養成良好的生活習慣和美德，培養房客的社區意識和責任感。
物業管理要適應社會發展和科技進步，必須細化專業分工，“芝加哥建筑管理人員組織”的成立，標志著服務分工、綜合管理的現代物業管理模式的形成。從物業管理產生、發展的歷程不難看出，物業管理思想和實踐蘊含著濃郁的管理理念，“約束居住者行為”、“科學管理居住環境”，是以人為本、寓管理于服務思想的具體體現。

從功能看，物業管理的主要職責在于管理
      物業服務是滿足物業和物業使用人需求的活動，前者包括建筑體、設施、設備、物業環境的運行養護，保證水電氣等系統功能穩定，以及外觀整潔等等；后者包括物業使用人的生活、工作等各種需求。為此，物業管理必須發揮以下三個方面的管理職能：
一是“整合服務”。物業服務所包含服務的各專業，都可以獨立于物業管理或物業服務存在。比如秩序維護、保法服務、園林綠化、維修等等，都可以自成一體，獨自發揮服務功能，與物業服務并無必然聯系。物業管理的特點或優勢在于，無論物業硬件運行要求多么高，在其中工作、生活的人的服務需求有多復雜，顧客只需面對一個對象，即物業服務公司，訂立一個物業服務合同，即可實現需求的滿足。
經過100多年的發展演化，現代物業管理的管理職能與服務職能呈逐漸分離趨勢。如香港物業管理公司的主要職責是監管各種專業服務機構的工作質量，而非直接當“服務生”。香港政府規定，物業管理公司受聘于業主立案法團（相當于業主委員會），根據業主要求保證物業設施設備的正常運行和養護，聘請專業服務機構負責各項具體的服務，明文規定物業管理公司除了可以直接從事換燈泡、疏通下水道之類零星急修便民服務外，不得自辦服務，也不得在專業服務公司參股。顧客需要越多樣化，專業分工越細致，對物業管理來說，管理要求也越高、越復雜。香港物業管理企業的角色更像樓宇的“管家”，整合專業服務、滿足顧客需要，而這才是物業管理所應該做的。
二是維護物業整體效能。除了單一業主情況外，任何物業都存在局部與整體的矛盾。物業的任何部位，結構、外觀、運行系統都是物業整體不可分割的一部分。雖然從根本上講物業整體效能和小業主的利益是相一致的，但為了自身方便或利益，很多情況下小業主不太顧及物業整體效能。
若物業服務企業不能堅定捍衛管理原則，物業整體效能、質量就難以保障。比如，常見的房屋半封閉式陽臺設計。入住后，無一例外都會有部分業主提出，將半封閉陽臺發行成全封閉式陽臺。這種改動，很可能破壞房屋立面的整體效果。物業服務企業無論允許改、不允許改，或是聽之任之，都會遭到意見不相同的另一部分業主的強烈批評，甚至投訴，這正是對物業管理的考驗。心中沒有管理目標，沒有管理原則，沒有適當的工作方法，僅僅是“物業服務”與“奧克塔維婭•希爾制度”之前的時代就沒有任何區別?？梢哉f，這樣的物業管理就失去了存在的價值。
三是用系統控制方法管理服務質量。事務繁雜瑣碎，工作千頭萬緒，可以說是物業管理日常工作最大的特點。一方面，業主對物業服務要求高，一方面物業服務員素質較低（其原因主要是因為服務者待遇偏低，人才難得，從業者流動性過大），物業服務每個崗位員工的一舉一動、一言一行，便是服務“產品”，可能直接給業主積極或消極的感受。因此，沒有一套行之有效的質量監督、反饋、修復系統方法，根本無法應付不斷發生的情況和問題，保持正常運行。物業區域實行綜合一體化管理，采取矩形結構控制服務質量（即，縱向控制各個專業服務質量，橫向控制綜合服務質量），可以及時發現問題，了解顧客需要，及時改進工作。這套系統雖然復雜，但十分有效。
恰似酒店管理與酒店服務的關系一樣，物業管理寓管理于服務，無論叫物業管理還是物業服務，作為別具一格的服務業，其核心價值和靈魂仍然在于管理。